Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme und Auskunft zu Verwaltungsunterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.02.2012 zum Az.: V ZR 66/10 entschied, steht jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und Erläuterung der Jahresabrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes durch den Verwalter zur Seite.

Ferner ist der Wohnungseigentümer berechtigt, sich von den Verwaltungsunterlagen am Geschäftssitz des Verwalters Ablichtungen zu fertigen bzw. fertigen zu lassen. Dieses Einsichtsrecht besteht jedoch nur am Geschäftssitz des Verwalters, eine Verpflichtung zur Übersendung von Ablichtungen besteht nicht.

In der der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte ein Wohnungseigentümer von der Verwalterin die Fertigung von Ablichtungen der Verwaltungsunterlagen und deren Übersendung an seinen 21 km vom Sitz der Verwalterin entfernten Wohnort begehrt mit der Begründung, ihm sei die Einsichtnahme am Sitz der Verwalterin nicht zuzumuten.

Diesem Ansinnen trat der Bundesgerichtshof zwar entgegen, bestätigte aber nochmals das Einsichtsrecht eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers und das Recht auf die Fertigung von entsprechenden Ablichtungen der Unterlagen. Er führte hierzu aus wie folgt:

„Als Wohnungseigentümer hat der Kläger nach §§ 675, 676 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung und Rechnungslegung abgeleitetes Recht oder aus einer analogen Anwendung des § 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7, Satz 8 WEG oder in § 716 Abs. 1 BGB; § 28 im WEG beruhendes Recht handelt, ist ohne Belang.

Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort. Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauches und das Schikaneverbot begrenzen das Einsichtsrecht.

Der Ort hingegen, an dem der Verwalter die Einsichtnahme zu gewähren hat, richtet sich nach § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Hier ist insoweit keine Regelung getroffen, üblicherweise erfüllt der Verwalter die ihm übertragenen Aufgaben in seinen Geschäftsräumen, so dass auch dort die entsprechende Einsicht zu gewähren ist.“

Fehlt es daher an einer Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger außerhalb ihrer Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist sie auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten. Zwar kann sich eine solche Pflicht aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers ergeben, aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich aus der Sicht des Wohnungseigentümers und wäre beispielsweise bei einer erheblichen Entfernung des Wohnortes des Wohnungseigentümers zum Verwaltersitz zu bejahen. Dies war im vorliegenden Fall bei einer Entfernung von lediglich 21 km jedoch nicht gegeben.

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