Eine vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution muss dieser an den neuen Vermieter leisten

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.12.2011 zum Az.: VIII ZR 206/10 entschied, besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Eine solche Verpflichtung kann sich aber im Einzelfall aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ergeben. Im vorliegenden Fall mietete der Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung. Er verpflichtete sich zur Stellung einer Kaution. Später kaufte die Klägerin das Grundstück. Sie forderte den Beklagten auf, der Übertragung der Kaution auf sie zuzustimmen. Daraufhin erhielt der beklagte Mieter die Kaution zurück.

Nunmehr fordert die Klägerin vom Beklagten die nochmalige Zahlung der Kaution an sie.

Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Leistung der mietvertraglich vereinbarten Kaution. Dem stehe nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten ursprünglich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin sei auf Grund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution zu sehen. Grundsätzlich bestehe allerdings kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruches auf Leistung der Kaution erlösche dieser Anspruch gemäß § 362 BGB. Auch sei der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertrag der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedürfe es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution gemäßnbsp § 166 a Satz 1 BGB eintritt.

Vorliegend besteht jedoch eine Verpflichtung des Beklagten zur erneuten Kautionszahlung. Dieser sei nach Treu und Glauben hierzu verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zugestimmt und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden könne. Die Kaution sei in der Weise geleistet worden, dass der Beklagten die Verpflichtungserklärung nur zu Gunstennbsp der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die im Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Deshalb sei der Beklagten jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen.

Wurde an den Vermieter eine Barkaution entsprechend § 551 Abs. 3 BGB auf ein insolvenzfestes Treuhandkonto angelegt, so wird der Erwerber bei einem Vermieterwechsel materiell Berechtigter an dem entsprechenden Kontoguthaben. Nach herrschender Meinung bewirkt der Erwerb eines vermieteten Grundstückes sogar einen gesetzlichen Wechsel des Kontoinhabers.

Gleiches gilt für die Verpfändung eines Sparguthabens. Der vorliegende Fall hatte jedoch dienbsp Besonderheit, dass die Verpfändung ausdrücklich nur zu Gunsten der Voreigentümerin erklärt worden war und dass die Klägerin somit befürchten musste ohne Zustimmung des Beklagten nicht auf die Kaution zugreifen zu können.