Klage eines Mieters gegen Abmahnung des Vermieters unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2008, Az.: VIII ZR 139/07, die Klage eines Mieters abgewiesen, der gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter geklagt hatte. Der BGH bestätigte damit die Vorinstanzen, die von der Unzulässigkeit der Klage ausgegangen waren.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, insbesondere durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde droht sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrages an. Der Kläger machte geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragte er, die Abmahnung „zu beseitigen“, hilfsweise, sie zu unterlassen, weiter hilfsweise begehrte er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

Der BGH erläuterte, dass sich die Wirkung einer Abmahnung darin erschöpfe, den Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsse er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter dies bestreite und es etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankomme.

Die davon abweichende Beurteilung der Frage einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lasse sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen, stellte der BGH klar. Im Arbeitsrecht würde dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt, Grundlage dessen sei jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einer annähernd vergleichbaren Art und Weise bestehe.