Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung rechtfertigt fristlose Kündigung

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09.04.2014 zum Az.: VIII ZR 107/13 entschied, ist der Vermieter berechtigt, ein Wohnraummietverhältnis fristlos außerordentlich zu beenden, wenn er feststellt, dass der Mieter ihm eine „frei erfundene“ Vorvermieterbescheinigung vorgelegt hat.

Nach dem Bundesgerichtshof stellt die Vorlage einer derartigen Bescheinigung eine erhebliche Vertragsverletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und damit eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Dies ist für Mieter von besonderer Wichtigkeit, da ein klagbarer Anspruch auf die Ausstellung einer derartigen „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ gegen den bisherigen Vermieter nicht besteht, was der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 30.09.2009 zum Az.: VIIInbspZRnbsp238/08 festgestellt hat.

Es besteht insofern für den bisherigen Vermieter lediglich die Verpflichtung und damit ein korrespondierender Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Quittung für gezahlte Mieten. Eine derartige Quittung kann der Mieter vom Vermieter verlangen und diese dem potentiellen neuen Vermieter vorlegen.

Der bisherige Vermieter ist auf Grund seiner vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertragsverhältnis auch verpflichtet, die mögliche Wohnungssuche des Mieters nicht zu behindern und ist daher weitergehend verpflichtet, auf etwaige Nachfragen anderer Vermieter über den Mieter korrekte Angaben zu machen.

Viele Vermieter scheuen die Abgabe einer derartigen Erklärung auch, da sie gegen den Vermieter als einseitige Verzichtserklärung ausgelegt werden kann, wenn dieser dem Mieter bescheinigt, dass aus dem Vormietverhältnis keinerlei Schulden bestehen.

Sollten sich später, beispielsweise aus möglichen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen Forderungen des bisherigen Vermieters ergeben, so kann der Mieter dem Vermieter diese Erklärung als „Zeugnis gegen sich selbst“ entgegenhalten.

Insofern befindet sich der Mieter, welchem eine derartige Bescheinigung bei Anmietung einer Mietwohnung abverlangt wird, in einem Dilemma. Regelmäßig wird es sich bei den vom neuen Vermieter begehrten Auskünften um zulässige Fragen handeln, auf welche der Mieter unter Berücksichtigung der vorbezeichneten Rechtsprechung wahrheitsgemäß Angaben machen muss und hierbei keinen klagbaren Anspruch gegen seine bisherigen Vermieter auf Erteilung einer entsprechenden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat.

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